สวัสดีครับ บรรดาเหล่าหมีเสเพลทั้งหลาย ช่วงนี้อาจจะดูเงียบเหงากันหน่อยนะครับเพราะว่าพี่หมีใจดี Mac Book เสียซะงั้น!!!
บทความดีๆจึงต้องรอไปก่อน วันนี้คงเป็นคิวของพี่หมีแว่นนะครัช ที่จะมาเล่าเรื่องของประสบการณ์การไปฟังสัมมนา
เกี่ยวกับพวกการซื้อคอนโดสำหรับลงทุนเพื่อปล่อยเช่ารึ ว่าลงทุนเพื่อรอราคาขึ้น เรามาดูปัจจัยกันครับ
ว่าที่ไปฟังมาได้อะไรกลับมาบ้าง มากบ้างน้อยบ้าง ก็ลองอ่านลองฟังกันดูครับ
ทฤษฎี 3+1 ข้อที่เรานำมาใช้ในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหา เพื่อการลงทุน
โดยในส่วนของทฤษฎีนี้ ในส่วนของคอนโดหรือบ้าน อาจจะเก่ารึใหม่ก็ได้นะครับ ไม่มีปัญหาสำหรับทฤษฎีนี้
1. มีคนสนใจรึเข้ามาจับจองรึอยู่แล้ว ไม่น้อยกว่า 80% ของจำนวนห้องทั้งหมดในโครงการ
ความสนใจเราวัดจากอะไร ในส่วนนี้เราวัดจากการจองและโอนค่าจอง รึ มีการเข้าอยู่อาศัยในโครงการ
ในโครงการที่ดีนั้น ควรจะมีคนเข้ามาพักอาศัยอยู่แล้วไม่น้อยกว่า 80% เพราะว่าถ้าน้อยไปมันก็อาจจะดูหงอยเหงา
ถ้ามีเข้ามาจองรึอยู่แล้วสูง นั่นแสดงว่า คอนโด รึ โครงการของบ้านที่เราสนใจนั้น เป็นที่ต้องตาต้องใจและมีผู้ที่อยู่อาศัยจริงๆ
คนที่อยากจะมาซื้อเพื่ออยู่ต่อจากเรา หรือ เข้ามาเพื่อเก็งกำไรต่อจากเรานั้น ก็มองว่า คอนโด รึ บ้านที่เลือกนั้นมีศักยภาพ
และน่าอยู่น่าอาศัยครับ
2. ราคาต่ำกว่าตลาดอย่างน้อย 20% ในทำเลที่เหมาะสม
ในหัวข้อนี้เราจะพูดถึงราคาของบ้าน หรือ คอนโดที่เราต้องตาต้องใจ โดยในการหาข้อมูลนั้นเราควรที่จะหาราคา ขนาดของห้อง เพื่อมาเทียบกันว่า
ในบริเวณที่เราสนใจนั้น ราคาของบ้านหรือคอนโด ประมาณเท่าไหร่ หากเราพบว่า ราคาของคอนโดที่เราสนใจนั้นมีราคาต่ำกว่าตลาดอย่างน้อย 20%
ให้ทำการจดไว้ และเลือกตัวเลือกที่เหมาะสมกับงบประมาณในกระเป๋า การที่เราได้ราคาที่ต่ำกว่าตลาดอย่างน้อย 20% มีข้อดีหลายประการ
เช่น หากเราพบว่าโครงการเดียวกัน มีการประกาศขาย ในราคาพอๆกับเรา เราสามารถลดราคาในส่วนนี้ ได้มากกว่า เช่นลดไปเลยอีกสัก 10% เก็บอีก 10% ไว้ในส่วนกำไร
ทำให้เพิ่มโอกาสในการขายหรือปล่อยเช่าได้ ทันที เป็นต้น
3. ตำแหน่งที่ตั้งของโครงการไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดที่สนใจ
ในส่วนของตำแหน่งที่ตั้งของโครงการที่เราเลือกไว้ ข้อ 3 นี้ก็เป็นข้อที่สำคัญมากครับ โดยโครงการที่เราเลือก ถ้าอยู่ในเมืองกรุง อย่างเช่นกรุงเทพฯ
คงมองถึงโครงการที่อยู่ใกล้ไม่ว่าจะเป็นบีทีเอส , MRT บลาๆ หรือ ว่าจะอยู่ในแหล่งใกล้ห้างต่างๆ ใกล้แหล่งทำงาน ไม่ว่าจะเป็นสีลม สาธร อะไรแบบนี้
แต่ถ้าโครงการที่อยู่ต่างจังหวัดละ ในข้อนี้เราคงต้องมองหาโครงการที่เดินทางง่าย สะดวก รึอยู่ในแหล่งที่เป็นธรรมชาติสวยๆ วิวสวยๆ ใกล้ชายทะเล ใกล้น้ำตกเป็นต้น
หากจะมองว่าเป็นโครงการที่ซื้อไว้ มองถึงซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 ก็น่าสนใจแต่อาจจะต้องเลือกตามหัวเมืองใหญ่ๆ ไม่ว่าจะเป็น ภูเก็ต อุดรธานี นครราชสีมา
เชียงใหม่ หรือ แม้กระทั่ง เชียงรายซึ่งเป็นจังหวัดที่อยู่ติดชายแดนของประเทศพื้นบ้านและมีโอกาสในการเติบโตและกำลังซื้อที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว
จึงเป็นจังหวัดที่น่าจับตามองอีกจังหวัดหนึ่งครับผม
ข้อที่ เสริมเข้ามาในเรื่องนี้ นั่นคือ
เงินลงทุนที่ ได้รับ Yield มากกว่าการฝากในธนาคาร
โดยการลงทุนนั้น หากเราได้รับ Yield 8% ต่อปี ถือว่าดีมาก ดีกว่าเอาเงินมาฝากธนาคารที่นับวันดอกเบี้ยของบัญชีออมทรัพย์หรือแม้แต่บัญชีฝากประจำที่ทุกวันนี้
นับวันยิ่งน้อยลงก็สู้กับการลงทุนในส่วนของอสังหาฯ ไม่ได้ครับ หลายๆคน อาจจะสงสัยว่า มีวิธีการคิด Yield ได้อย่างไร ผมขอยกตัวอย่าง
หากเราเลือกซื้อคอนโดกับทาง The Chiva เขาใหญ่ โดยห้องของโครงการนี้ เริ่มต้นที่ราคา 569,000 บาท เราสามารถคิด Yield ได้ดังนี้คือ
ค่าเช่าต่อคืน *12 *100/ ราคาซื้อ (569,000) = % ของ Yield ที่ได้รับ
หากเราสามารถเก็บค่าเช่าได้ 8 คืน ( ศุกร์และเสาร์ ของทุกสัปดาห์ รวม 8 คืน) โดยให้เช่าคืนละ 900 บาท รวมทั้งสิ้น 7,200 บาท ต่อเดือน ดังนั้น
เราจะสามารถหา Yield ได้ดังนี้คือ
7,200 * 12 * 100 / 569,000 = 15% ต่อปีนั่นเองครับ
