หลักที่ผมมักจะใช้ในการพิจารณาเลือกซื้อ “อสังหาริมทรัพย์” ว่าจะเป็นการควรหรือไม่ ผมมักจะใช้หลักการสำคัญ 4 ประการ เพื่อประกอบกับการพิจารณาตัดสินใจซึ่งประกอบไปด้วย
หลักประการที่ 1 คือ การพิจารณาทำเลที่ตั้ง รวมไปถึงการพิจารณาโครงข่ายสาธารณูปโภค สาธารณูปการ จะต้องตั้งอยู่ย่านที่น้ำไหล ไฟสว่าง เดินทางสะดวก ทั้งยังต้องปลอดภัยและไม่เปลี่ยว นอกจากนั้นควรจะเป็นย่านที่คึกคักคึกครื้นอยู่ในกระแสของการขยายตัวของชุมชนเมือง ดังนั้นจำเป็นต้องศึกษา “ผังเมือง” ให้เข้าใจอย่างถ่องแท้ รวมถึงโครงการต่าง ๆ ทั้งภาครัฐและภาคเอกชนที่กำลังจะเกิดขึ้นในบริเวณนั้น ๆ จะเป็นตัวแปรที่สำคัญยิ่งครับ
หลักประการที่ 2 การพิจารณาเรื่องราคาที่จะต้องจ่ายไปในการได้มาซึ่ง “อสังหาริมทรัพย์” นั้น จะต้องอยู่ในราคาที่เหมาะสม
หลักประการที่ 3 คือ การพิจารณาเรื่องการออกแบบ + วางผัง เพราะรูปลักษณ์ของอาคารและสภาพแวดล้อมภายในโครงการก็เป็นสิ่งที่สำคัญ ก็เหมือนสินค้านั่นแหละครับจะต้อง “สวย+ประหยัด+ดูดี+มีชาติตระกูล” ทั้งยังต้องมี “เอกลักษณ์” เฉพาะตัว ตลอดไปจนถึงความพร้อมของบรรดาสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่ได้ออกแบบเตรียมรองรับเอาไว้อย่างครบครัน
สุดท้ายคือหลักประการที่ 4 คือการพิจารณาความเชื่อมั่น หรือที่ “การตลาด” มักจะเรียกว่า “แบรนดิ้ง” (Branding) ซึ่งรวมไปถึง บริษัทของผู้ประกอบการหรือกลุ่มที่บริหารจัดการโครงการนั้นเป็นกลุ่มที่มีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด รวมไปถึงสภาพคล่องของเจ้าของโครงการ ว่ามีการเตรียมงบประมาณที่ใช้ในการก่อสร้างและดำเนินโครงการเพียงพอหรือไม่ มีสถาบันการเงินใดที่ให้ความสนับสนุน ทั้ง “พรีไฟแนน” และ “โพสท์ไฟแนน” หมายถึงในช่วงระหว่างการก่อสร้างและในช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จตลอดไปจนถึงการบริการในการจัดหาเงินกู้สำหรับบรรดาผู้กู้รายย่อยครับ
หลักการสำคัญทั้ง 4 ประการ นี่แหละครับเป็นหัวใจสำคัญที่สุด เรียงลำดับความสำคัญตั้งแต่ข้อที่ 1 จนถึงข้อ 4 แม้แต่ “ฮาร์วาร์ด บิสซิเนส สคูล” ที่มีชื่อเสียงก้องโลก ก็ยังให้ความสำคัญกับ “Location” หรือ “ทำเลที่ตั้ง” มาเป็นอันดับต้น ๆ และ “Liquidity” คือ “สภาพคล่องทางการเงิน” ที่เป็นส่วนประกอบสำคัญในการพิจารณาเช่นกัน ดังนั้นการลงทุนในการซื้อหา “อสังหาฯ” หรือ “เรียลเอสเตท” จะต้อง
1. รู้เขารู้เรา
2. หลักการ
3. หลักเกณฑ์
4. วิสัยทัศน์ และ กระบวนทัศน์
สลับปรับเปลี่ยนหมุนเวียนเปลี่ยนแปลงไปตามสถานการณ์ที่พลิกผันครับ
สุดท้ายแล้วผมได้ฝากอมตะวาจาของครูผมที่ “King’s College” สอนไว้อย่างจับใจว่า “ไม่มีที่ว่างสำหรับผู้พ่ายแพ้ในระบบทุนนิยม” เพราะฉะนั้นในการลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” ถึงจะหนักหนาสาหัสหรือบอบช้ำเพียงใด อาจจะ “เกือบแพ้” ได้แต่ห้าม “เกือบชนะ” เป็นอันขาด และมีข่าวดีที่จะเรียนให้ทราบคือ ผมและสถานีโทรทัศน์ “เนชั่นแชลแนล” จะจัดสัมมนาครั้งสำคัญในหัวข้อ “การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน” ของ “บ้านไม่บาน” + “อาคารพาณิชย์ไม่บาน” + “โฮมออฟฟิศไม่บาน” + “อพาร์ทเม้นท์ไม่บาน” + “โรงแรม+รีสอร์ทไม่บาน” + “คอนโดมิเนียมไม่บาน” ในสไตล์ “อกาลิโก” + “ไฮโซ” + “โลว์คอส” ซึ่งจะเป็นการสัมมนาแบบมาราธอนสุด ๆ 4 วันเต็ม เปรียบเสมือนการฝึกอย่างเข้มข้นให้กับบรรดา “นักลงทุน” หรือบรรดาท่านที่สนใจลงทุนใน “อสังหาฯ” ให้เป็น “หน่วยรบพิเศษ” หรือเรียกว่า “หน่วยซีล” เพื่อเตรียมพร้อมที่จะทำการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Cr. www.chivagroup.com
